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新城控股(601155)新一线地产龙头 从长三角走向全国
东方证券  2018-01-02       ] [  ] [  ]  打印
    核心观点
    拿地积极主动,正从长三角扩张至全国,销售规模有望迈入一线行列。公司是一家主要布局在长三角区域的中大型地产开发商。其主要优势是长期维持积极的拿地策略,是A股唯一一家在市场低迷的2014年仍积极拓展土地的公司。2014年获得的优质土地,后续陆续转化为了高毛利的项目。公司2017年新增土储面积2563万方,均价仅3591元/平米。从拿地区域看,公司长三角区域内/区域外新增建面比为52%:48%,公司进一步贯彻其全国化布局战略。基于公司2017年以来维持销售高增长的态势,1-11月销售额为1053亿元,同比增长75%,排名升至第13,较去年提升3位。
    快周转模式锻造高ROE。公司2016年以22.4%的ROE水平傲视A股地产板块,低廉的土地成本保障利润率水平及周转速度,再叠加合理的杠杆水平造就了公司超高的ROE水平。我们认为此趋势仍将延续。公司研发了四大主力标准化产品系列精准投放各自细分市场,实现高去化率。公司2016年总资产周转率为0.33,比肩万科、保利等一线龙头;2016年存货周转率为0.56,遥遥领先于其他典型房企。
    住宅+商业双轮驱动趋势渐成,商业地产蓄势待发,新店开业加速。2016年公司实现综合体销售结算收入109.8亿元,同比增长72%;物业出租收入4.4亿元,同比增长160%,综合体销售+出租收入占比合计已达40.9%,成为公司主要收入来源。2017年至今新开业吾悦广场12座,开业运营的广场达到23座,同时公司在建及拟建的广场达56座,可出租面积超过400万平方米,5倍于目前已开业广场的出租面积。未来几年新店开业将显着提速。
    财务预测与投资建议
    首次覆盖给予买入评级,目标价36.08元。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为2.30/3.28/4.31元。可比公司2018年平均估值为11X,我们给予公司11X估值,对应目标价36.08元。
    风险提示
    房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。
    土地储备的拓展不及预期。公允价值变动损益不及预测值。
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