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基础设施REITs存在的问题:基于投融资端二维视角
  2020-06-05  唐夕雅     ] [  ] [  ]  打印

 

2020年4月30日,中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。该文件标志着中国基建公募REITs正式起航,市场对此反响强烈,有论者认为此举足以比肩注册制试点之于A股市场改革的意义。但仔细研究《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》相关规定,其虽然突破了以往类REITs的产品设计,允许的公募发行和二级市场上市交易,但是仍然存在多层嵌套和二级市场流动性不足等缺陷。

 

REITs在我国金融市场难以推进的原因有二,首先从投资端看,是宏观上REITs基础资产收益率低,能吸引的资本有限。其次,从融资端看,之前采用私募债模式,无法有效撮合REITs产品的各方诉求——发行人要筹措长期资金,投资者通常以提供短期资金为主。

 

据此,对REITs的改善路径有二,其一是降低中间的损耗(包括各类税收和费用),缓解基础资产收益率低的问题;其二是尽量建立透明和相对活跃的二级市场,通过吸引不同投资者的参与,形成长期资金供应和资本退出路径。《征求意见稿》采用封闭式公募基金的模式,是一次巨大的进步,其强化信息披露+封基上市交易,可以有效缓解长期投资退出难题。但对于基础设施未来的发展,依然面临收益率不高和融资方动力不足的问题,下文将从投资端和融资端两个角度逐一分析。

 

报告详细内容见附件



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